今日は福島県の某所でメガソーラーの打ち合わせでした。
農転の手続きのために行ったのですが、現場に到着すると
非常に広大な農地が広がっています。
「ここを全部太陽光発電に使ったら何MW出来るだろう」
なんて妄想しながらニヤニヤしていたのですが、
この妄想が裏切られることには残念ながら慣れ始めています。
こんな土地は第一種農地である可能性が高いからです。
案の定、その土地は第一種農地でした。
でも何故か隣接する土地にはコンビニがあります。
通常ではまず許可されないはずなのですが・・・
もともと雑種地だった土地かと思えば
そうではなく第一種農地だったとのこと。
経緯はわかりませんが農転したのは確かなだそうです。
更に驚いたのが今回、私達が利用しようとしている土地も
第二種農地とみなして農転が可能だとの見解が出た事。
第一種農地の転用の許可基準を文末に示します。
どう考えても通常ではコンビニは建てられないと思いますが、
法律には大抵、「原則として」の文字が入ります。
そしてその手の法律を回避する専門のブローカーが
不動産業界にはたくさんいます。
彼らは地元の有力議員や役人のOBとのパイプを使い
一般人では不可能な農転を可能にします。
主流を外れた役人のOBや元政治家秘書などが多いです。
もし彼らが提示する金額に見合う効果があるならば
利用するのも手です。
時間と手間を大幅に省けるだけではなく、
一般人では不可能であることが多いですから。
ただし注意しなければならないのは
必ず期限の定めをつけて成功報酬で契約すること。
詐欺まがいのブローカーも多いですし
期限を定めず契約してしまうと、忘れた頃に
公共事業等で農転が成立した際に報酬を要求してくるような
悪質な業者もいます。
メガソーラーは土地単価を抑えなければいけないので
農地転用や林地開発がどうしても必要になるケースが多いので
そこに群がるブローカーも結構出てきます。
全てが悪徳業者だとは言いませんが、
言ってしまえば免許なしの不動産業者。
多少高くてもプロを使うことを私はお勧めします。
以下、第一種農地転用の要件です。
(ｲ) 許可の基準
第１種農地の転用は、原則として許可をすることができない。
ただし、農地の転用行為が次のいずれかに該当するときには、例外的に許可をす
ることができる。
ａ 土地収用法第 26 条第１項の規定による告示に係る事業の用に供するために行
われるものであること（法第４条第２項ただし書）。
ｂ 申請に係る農地を仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために行
うものであって、当該利用の目的を達成する上で当該農地を供することが必要で
あると認められるものであること（令第 10 条第１項第２号柱書で引用する同項
第１号イ）。
なお、砂利の採取を目的とする一時転用については、アの(ｲ)のｃの(a)のⅰ及
びⅱに掲げる要件のすべてを満たす必要がある。
ｃ 申請に係る農地を農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設その
他地域の農業の振興に資する施設として次に掲げるもの（次に掲げるものにあっ
ては、第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによってはその
目的を達成することができないと認められるものに限る。）の用に供するために
行われるものであること（令第 10 条第１項第２号イ、規則第 33 条）。
なお、「第１種農地及び甲種農地以外の周辺の土地に設置することによっては
その目的を達成することができないと認められる」か否かの判断については、①
当該申請に係る事業目的、事業面積、立地場所等を勘案し、申請地の周辺に当該
事業目的を達成することが可能な農地以外の土地、第２種農地や第３種農地があ
るか否か、②その土地を申請者が転用許可申請に係る事業目的に使用することが
可能か否か等により行う。
(a) 都市住民の農業の体験その他の都市等との地域間交流を図るために設置され
る施設
「都市等との地域間交流を図るために設置される施設」とは、農業体験施設5
など都市住民の農村への来訪を促すことにより地域を活性化したり、都市住民
の農業・農村に対する理解を深める等の効果を発揮することを通じて、地域の
農業に資するものをいう。
(b) 農業従事者の就業機会の増大に寄与する施設
「農業従事者」には、農業従事者の世帯員も含まれ、「就業機会の増大に寄
与する施設」に該当するか否かは、当該施設に雇用されることとなる者に占め
る農業従事者の割合が３割以上であるか否かをもって判断するものとし、当該
施設の用に供するために行われる農地転用に係る許可申請の受理に当たって
は、申請書に雇用計画及び申請者と地元自治体との雇用協定を添付することを
求めた上で、農業従事者の雇用の確実性の判断を行う。
なお、雇用計画については、当該施設における雇用されることとなる者の数、
地元自治体における農業従事者の数及び農業従事の実態等を踏まえ、当該施設
に雇用されることとなる者に占める農業従事者の割合が３割以上となること
が確実であると判断される内容のものであること。
また、雇用協定においては、当該施設に雇用された農業従事者（当該施設に
雇用されたことを契機に農業に従事しなくなった者を含む。以下(b)において
同じ。）の雇用実績を毎年地元自治体に報告し、当該施設に雇用された者に占
める農業従事者の割合が３割未満となった場合にその割合を３割以上に増や
すために講ずべき措置が併せて定められているものであること。この講ずべき
措置の具体的な内容としては、例えば、被雇用者の年齢条件を緩和した上で再
度募集すること、近隣自治体にまで範囲を広げて再度募集すること等である。
(c) 農業従事者の良好な生活環境を確保するための施設
「農業従事者の良好な生活環境を確保するための施設」とは、農業従事者の
生活環境を改善するだけでなく、地域全体の活性化等を図ることにより、地域
の農業の振興に資するものであり、農業従事者個人の住宅等特定の者が利用す
るものは含まれない。
(d) 住宅その他申請に係る土地の周辺の地域において居住する者の日常生活上
又は業務上必要な施設で集落に接続して設置されるもの
(注 1)「集落」とは、５戸以上の家屋の敷地がそれぞれおおむね 50 メートル以
内の距離で連たん集合している区域とする。この場合の家屋とは、原則とし
て住宅とするが、一部に店舗、事務所等を含む場合についても集落に含める。
(注 2)「集落に接続して」とは、既存の集落と間隔を置かないで接する状態を
いうもので、申請に係る農地が直近の集落の敷地からおおむね 50 メートル以
内の距離で接続しているものとする。また、申請に係る農地は、集落の敷地
からおおむね 100 メートル以内の区域内にあるものとする。
(注 3)「周辺の地域」とは、申請地からおおむね２キロメートルの範囲内にあ
る区域とする。
(注 4)(d)でいう「住宅」とは、農家住宅、分家住宅及び一般住宅等の居住する
者が特定されているものに限り、不特定多数の者が居住することとなる共同
住宅や分譲住宅等は含まない。
(注 5)「日常生活上必要な施設」のうち、転用目的が店舗である場合の業種は、
都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号）第 34 条第１号の「日常生活のため必
要な物品の販売、加工、修理等の業務」に該当する業種に準ずるものとする。
(注 6)「業務上必要な施設」とは、周辺の地域において居住する者が業務上利
用する店舗、事務所、工場、駐車場、作業場、資材置場等をいうものであり、
事業の実施者は、周辺の地域に住所を定める者若しくは定める予定の者又は
周辺の地域に主たる事務所を有する法人若しくは定める予定の法人とする。
ｄ 申請に係る農地を市街地に設置することが困難又は不適当なものとして次に
掲げる施設の用に供するために行われるものであること（令第 10 第１項第２号
ロ、規則第 34 条）。
(a) 病院、療養所その他の医療事業の用に供する施設でその目的を達成する上
で市街地以外の地域に設置する必要があるもの
(b) 火薬庫又は火薬類の製造施設
(c) その他(a)又は(b)に掲げる施設に類する施設
具体的には、悪臭、騒音、廃煙等のため市街地の居住性を悪化させるおそれ
のある施設をいい、ごみ焼却場、下水又は糞尿等処理場等の施設が該当する。
ｅ 申請に係る農地を特別の立地条件を必要とする次のいずれかに該当するもの
に関する事業の用に供するために行われるものであること（令第 10 条第１項第
２号ハ、規則第 35 条）。
(a) 調査研究（その目的を達成する上で申請に係る土地をその用に供することが
必要であるものに限る。）
(b) 土石その他の資源の採取
(c) 水産動植物の養殖用施設その他これに類するもの
水産動植物の養殖用施設は、水辺に設置される必要があるため特別の立地条
件を必要とするものとして転用の許可をすることができることとするもので
あり、「これに類するもの」には「水産ふ化場」等が該当する。
(d) 流通業務施設、休憩所、給油所その他これらに類する施設で、次に掲げる区
域内に設置されるもの
「休憩所」とは、自動車の運転者が休憩のため利用することができる施設で
あって、駐車場及びトイレを備え、休憩のための座席等を有する空間を当該施
設の内部に備えているもの（宿泊施設を除く。）をいう。したがって、駐車場
及びトイレを備えているだけの施設は「休憩所」に該当しない。また、「これ
らに類する施設」には、車両の通行上必要な施設として「自動車修理工場」、「食
堂」等の施設が該当する。
ⅰ 一般国道又は都道府県道の沿道の区域
ⅱ 高速自動車国道その他の自動車のみの交通の用に供する道路（高架の道路
その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものに限
る。）の出入口の周囲おおむね 300 メートル以内の区域
「高速自動車国道その他の自動車のみの交通の用に供する道路（高架の道
路その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものに
限る。）の出入口」とは、いわゆる「インターチェンジ」をいう。
(e) 既存の施設の拡張（拡張に係る部分の敷地の面積が既存の施設の敷地の面積
の２分の１を超えないものに限る。）
「既存の施設の拡張」とは、既存の施設の機能の維持・拡充等のため、既存
の施設に隣接する土地に施設を整備することをいう。
(f) 第１種農地に係る法第４条第１項若しくは第５条第１項の許可又は法第４条
第１項第７号若しくは第５条第１項第６号の届出に係る事業のために欠くこ
とのできない通路、橋、鉄道、軌道、索道、電線路、水路その他の施設
ｆ 申請に係る農地をこれに隣接する土地と一体として同一の事業の目的に供す
るために行うものであって、当該事業の目的を達成する上で当該農地を供するこ
とが必要であると認められるものであること。ただし、申請に係る事業の目的に
供すべき土地の面積に占める申請に係る第１種農地の面積の割合が３分の１を
超えず、かつ、申請に係る事業の目的に供すべき土地の面積に占める申請に係る
甲種農地の面積の割合が５分の１を超えないものでなければならない（令第 10
条第１項第２号ニ、規則第 36 条）。
ｇ 申請に係る農地を公益性が高いと認められる事業で、次のいずれかに該当する
ものに関する事業の用に供するために行われるものであること（令第 10 条第１
項第２号ホ、規則第 37 条）。
(a) 土地収用法その他の法律により土地を収用し、又は使用することができる事
業
(b) 森林法（昭和 26 年法律第 249 号）第 25 条第１項各号に掲げる目的を達成す
るために行われる森林の造成
(c) 地すべり等防止法（昭和 33 年法律第 30 号）第 24 条第１項に規定する関連
事業計画若しくは急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（昭和 44 年
法律第 57 号）第９条第３項に規定する勧告に基づき行われる家屋の移転その
他の措置又は同法第 10 条第１項若しくは第２項に規定する命令に基づき行わ
れる急傾斜地崩壊防止工事
(d) 非常災害のために必要な応急措置
(e) 土地改良法第７条第４項（独立行政法人森林総合研究所法（平成 11 年法律
第 198 号）附則第９条第３項の規定によりなおその効力を有することとされた
旧独立行政法人緑資源機構法（平成 14 年法律第 130 号。以下単に「旧独立行
政法人緑資源機構法」という。）第 15 条第６項又は独立行政法人森林総合研究
所法附則第 11 条第３項の規定によりなおその効力を有することとされた旧農
用地整備公団法（昭和 49 年法律第 43 号。以下単に「旧農用地整備公団法」と
いう。）第 21 条第６項において準用する場合を含む。）に規定する非農用地区
域（以下単に「非農用地区域」という。）と定められた区域内にある土地を当
該非農用地区域に係る土地改良事業計画、旧独立行政法人緑資源機構法第 15
条第１項に規定する特定地域整備事業実施計画（以下単に「特定地域整備事業
実施計画」という。）又は旧農用地整備公団法第 21 条第１項に規定する農用地
整備事業実施計画（以下単に「農用地整備事業実施計画」という。）に定めら
れた用途に供する行為
(f) 工場立地法（昭和 34 年法律第 24 号）第３条第１項に規定する工場立地調査
簿に工場適地として記載された土地の区域（農業上の土地利用との調整が調っ
たものに限る。）内において行われる工場又は事業場の設置
(g) 独立行政法人中小企業基盤整備機構が実施する独立行政法人中小企業基盤整
備機構法（平成 14 年法律第 147 号）附則第５条第１項第１号に掲げる業務（農
業上の土地利用との調整が調った土地の区域内において行われるものに限
る。）
(h) 集落地域整備法（昭和 62 年法律第 63 号）第５条第１項に規定する集落地区
計画の定められた区域（農業上の土地利用との調整が調ったもので、集落地区
整備計画（同条第３項に規定する集落地区整備計画をいう。以下同じ。）が定
められたものに限る。）内において行われる同項に規定する集落地区施設及び
建築物等の整備
(i) 優良田園住宅の建設の促進に関する法律（平成 10 年法律第 41 号）第４条第
１項の認定を受けた同項に規定する優良田園住宅建設計画（同法第４条第４項
又は第５項に規定する協議が調ったものに限る。）に従って行われる同法第２
条に規定する優良田園住宅の建設
(j) 農用地の土壌の汚染防止等に関する法律（昭和 45 年法律第 139 号）第３条
第１項に規定する農用地土壌汚染対策地域（以下単に「農用地土壌汚染対策地
域」という。）として指定された地域内にある農用地（同法第２条第１項に規
定する農用地をいう。(２)のアの(ｸ)のｓ、２の(１)のイの(ｲ)のｇの(j)及び
２の(２)のアの(ｸ)のｓにおいて同じ。）（同法第５条第１項に規定する農用地
土壌汚染対策計画（以下単に「農用地土壌汚染対策計画」という。）において
農用地として利用すべき土地の区域として区分された土地の区域内にある農
用地を除く。）その他の農用地の土壌の同法第２条第３項に規定する特定有害
物質（以下単に「特定有害物質」という。）による汚染に起因して当該農用地
で生産された農畜産物の流通が著しく困難であり、かつ、当該農用地の周辺の
土地の利用状況からみて農用地以外の土地として利用することが適当である
と認められる農用地の利用の合理化に資する事業
ｈ 農村地域工業等導入促進法（昭和 46 年法律第 112 号）その他の地域の開発又は
整備に関する法律で令第８条第１項各号に掲げるもの（以下「地域整備法」とい
う。）の定めるところに従って行われる場合で令第８条第２項各号のいずれかに該
当するものその他地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画に従って行われ
る場合で(a)に掲げる要件に該当するものであること。
「地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画」とは、土地の農業上の効率
的な利用を図るための措置が講じられているものとして(b)に掲げる計画に限ら
れる（令第 10 条第１項第２号へ、規則第 38 条及び第 39 条）。
(a) (b)に掲げる計画においてその種類、位置及び規模が定められている施設（農
業振興地域の整備に関する法律施行規則（昭和 44 年農林省令第 45 号）第４条
の４第１項第 26 号の２に規定する計画にあっては、同号に規定する農用地等以
外の用途に供することを予定する土地の区域内に設置されるものとして当該計
画に定められている施設）を(b)に掲げる計画に従って整備するため行われるも
のであること。
(b) 農振法第８条第１項に規定する市町農業振興地域整備計画又は同計画に沿っ
て当該計画に係る区域内の農地の効率的な利用を図る観点から市町が策定する
計画